W I kw. ceny mieszkań na rynku pierwotnym rosły, na wtórnym spadały - NBP 10-06-2013 10:23
Zdaniem autorów raportu, głębsza analiza procesów zachodzących na rynku nieruchomości mieszkaniowych w I kwartale 2013 r. wskazuje na występowanie zjawisk o charakterze strukturalnym, będących konsekwencją zmian regulacji oraz pojawiania się nowych mechanizmów rynkowych.
"Na pierwszy rzut oka za paradoksalne można uznać takie zjawiska, jak wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym przy spadku liczby transakcji czy wprowadzanie nowych inwestycji, mimo dużej podaży niesprzedanych mieszkań, w tym wielu gotowych do zamieszkania. Pogłębiona analiza wskazuje jednak, że rzeczywiste zmiany w I kwartale nie są bardzo znaczące i są logiczną konsekwencją powolnego procesu dochodzenia sektora mieszkaniowego do równowagi" - napisano w komentarzu do raportu.
"Na sytuację tego sektora w omawianym okresie wpłynęły: zamknięcie programu RNS, spadek oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych i wzrost ich (teoretycznej) dostępności, lekkie zmniejszenie nowej akcji kredytowej banków, wzrost cen mieszkań deweloperskich w Warszawie i na niektórych innych rynkach oraz zmniejszenie się zapasu niesprzedanych mieszkań deweloperskich w 6 dużych miastach" - dodano.
Z badania wynika, że na rynku wtórnym przez kolejny kwartał z rzędu obserwowano niewielki spadek cen, zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych mieszkań w największych miastach.
"Z kolei na rynku pierwotnym odnotowano wzrost cen transakcyjnych. Wynikało to stąd, że klienci dysponujący gotówką kupowali lokale o lepszej jakości" - napisano.
"W I kwartale br. liczba mieszkań oddanych do użytku była podobna jak w tym samym okresie poprzedniego roku. Liczba rozpoczętych inwestycji oraz liczba wydanych pozwoleń na budowę była natomiast najniższa od 2006 r. Był to drugi kwartał z rzędu, gdy spadała liczba mieszkań oczekujących na sprzedaż w 6 największych miastach. Nadal zapasy mieszkań dwukrotnie przekraczają poziom uznawany za zrównoważony" - dodano.
Z analizy wynika, że skumulowane marże zysku w przypadku nowo rozpoczynanych projektów deweloperskich nieznacznie wzrosły, a budowa mieszkań jest rentowna.
"Podobnie jak w poprzednim kwartale sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się stabilna ze względu na dywersyfikację ich działalności (zaangażowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne) oraz relatywnie niski poziom zadłużenia bankowego. Konieczność finansowania dużego zasobu niesprzedanych mieszkań może być jednak źródłem problemów: spadku rentowności, strat, a także upadłości najsłabszych firm" - napisano.
Zdaniem autorów raportu, zaobserwowana po raz pierwszy od 2009 r. poprawa (teoretycznej) dostępności kredytu mieszkaniowego nie spowodowała zwiększenia akcji kredytowej.
"Zwiększała się również dostępność kredytów. Towarzyszyło jej jednak obserwowane od 2006 r. zaostrzanie polityki kredytowej przez banki. W I kwartale 2013 r. polityka kredytowa banków ustabilizowała się, ale na historycznie najniższym poziomie. Drugim czynnikiem negatywnie oddziałującym na popyt był wzrost realnych stóp oprocentowania kredytów na skutek szybkiego spadku inflacji" - napisano.
"Kwartalna zmiana stanu należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych była najniższa od 2004 r., jednak wypłaty brutto kredytów spadły nieznacznie. Od pięciu kwartałów obserwujemy coraz większe spadki należności od gospodarstw domowych w walutach obcych po korektach. Jest to wynikiem spłat oraz, w niewielkim stopniu, przewalutowań kredytów" - napisano.
"Saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości oraz ich jakość pozostają stabilne. Nieznacznie wzrosło saldo kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań" - dodano. (PAP)
nik/ osz/
